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2012年8月13日

買房子要注意:交屋前就發現漏水,可以拒付尾款嗎 ?

交屋前發現漏水,可以拒付尾款嗎? 可以解約嗎? 有瑕疵就一定能行使解約的權利嗎?

偉哥簽約購買了一間房屋,在交屋前赫然發現客廳天花板有一片滲漏水痕跡! 還好偉哥仍有尾款尚未付清,因此馬上跟賣方表示發現漏水,請賣方趕快處理,否則不願給付尾款(這點偉哥就有記住張律師講的話,發現瑕疵要盡快通知賣方)。
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怎知偉哥竟然收到賣方寄來存證信函,表示還沒交屋以前偉哥不能行使「瑕疵擔保請求權」,所以偉哥還是要繼續給付尾款,如果偉哥不給付,就要解約並沒收已付價款。
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偉哥看完簡直無法置信,交屋前發現漏水,賣家不是應該有責任把房子修好嗎? 沒修好憑甚麼叫消費者付清款項? 物品有瑕疵賣家在法律上不是應該負擔保責任嗎? 為什麼賣家認為交屋前偉哥沒有權利主張「瑕疵擔保請求權」? 誰會願意傻傻地買下明知有問題的房子呢?
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這邊我們先來看看台灣法律對於「物之瑕疵擔保」怎麼說?
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依據民法第359條,買賣的物品如果有瑕疵,出賣人應該負擔保責任,買受人也可以解除契約或請求減少價金。但是如果解除契約顯失公平的話,買受人只能請求減少價金。
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而依據民法第373條的規定,通常必須是物品交付以後,才能行使瑕疵擔保請求權(例如上述的解約或減少價金),但是有些商業交易在物品交付以前就已經有金錢往來,例如案例中的房屋買賣。

因為一般買賣中古屋程序分為簽約、備證、用印、完稅、交屋五個階段,通常在進入完稅階段時,賣方的房子已經過戶到買方名下,但因為買方還沒有給付尾款,所以賣方還沒交屋,所有權狀也都還押在代書那邊,等買方給付尾款,賣方交屋後,所有權狀才會給買方。
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所以為了讓商業活動能順利進行,法律允許在兩種情況下可以在交屋前行使瑕疵擔保請求權,一種是瑕疵根本無法修復,一種是賣方拒絕修復瑕疵
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而在漏水的案例裡,是不太可能屬於無法修復的類型,因為漏水在技術上一定可以修復,只是花大錢或小錢的差別而已,所以法院幾乎很少會認為房子出現漏水買方就可以解約。
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因為修復費用相較於買賣總價所佔的比例一定比較低,例如一千萬的房子出現漏水,可能只需10萬就可以修復,這時候准許買方解約對賣方來講不一定公平,所以通常會認為不能行使解約權。除非能證明漏水非常嚴重,要修復的費用已經遠遠超過房價,才能行使解約權,但這種情形非常少,幾乎沒有見過。
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因此交屋前如果發現漏水,要趕快通知賣方來處理修補,如果賣方遲遲不處理或明白表示不願修補,這時買方可以自己先請水電師傅估價看看要花多少錢才能修復。
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然後就先把將來需要花費的修補費用從尾款中暫時扣住不給賣方,再把剩下的尾款給賣方,同時告知賣方要行使減少價金的權利
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但是買方拒絕付尾款的金額不能超過一定的比例,如果超過,法院通常會認為超過的部分,買方拒絕給付沒有理由,賣方可以請求買方給付(通常有漏水房價比沒漏水房價要少5%-10%)。
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在這種情況下,賣方可以因買方未付尾款而解除買賣契約嗎?
答案是不行的
,就算發存證信函給買方說要解除,法院也都認為這解除無理由,因為買方拒絕給付尾款是有法律依據的,賣方不能以此為由解約。

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張弘明律師
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