偉哥簽約購買了一間房屋，在交屋前赫然發現客廳天花板有一片滲漏水痕跡! 還好偉哥仍有尾款尚未付清，因此馬上跟賣方表示發現漏水，請賣方趕快處理，否則不願給付尾款（這點偉哥就有記住張律師講的話，發現瑕疵要盡快通知賣方）。
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怎知偉哥竟然收到賣方寄來存證信函，表示還沒交屋以前偉哥不能行使「瑕疵擔保請求權」，所以偉哥還是要繼續給付尾款，如果偉哥不給付，就要解約並沒收已付價款。
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偉哥看完簡直無法置信，交屋前發現漏水，賣家不是應該有責任把房子修好嗎? 沒修好憑甚麼叫消費者付清款項? 物品有瑕疵賣家在法律上不是應該負擔保責任嗎? 為什麼賣家認為交屋前偉哥沒有權利主張「瑕疵擔保請求權」? 誰會願意傻傻地買下明知有問題的房子呢?
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這邊我們先來看看台灣法律對於「物之瑕疵擔保」怎麼說?
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依據民法第359條，買賣的物品如果有瑕疵，出賣人應該負擔保責任，買受人也可以解除契約或請求減少價金。但是如果解除契約顯失公平的話，買受人只能請求減少價金。
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而依據民法第373條的規定，通常必須是物品交付以後，才能行使瑕疵擔保請求權（例如上述的解約或減少價金），但是有些商業交易在物品交付以前就已經有金錢往來，例如案例中的房屋買賣。
因為一般買賣中古屋程序分為簽約、備證、用印、完稅、交屋五個階段，通常在進入完稅階段時，賣方的房子已經過戶到買方名下，但因為買方還沒有給付尾款，所以賣方還沒交屋，所有權狀也都還押在代書那邊，等買方給付尾款，賣方交屋後，所有權狀才會給買方。
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所以為了讓商業活動能順利進行，法律允許在兩種情況下可以在交屋前行使瑕疵擔保請求權，一種是瑕疵根本無法修復，一種是賣方拒絕修復瑕疵。
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而在漏水的案例裡，是不太可能屬於無法修復的類型，因為漏水在技術上一定可以修復，只是花大錢或小錢的差別而已，所以法院幾乎很少會認為房子出現漏水買方就可以解約。
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因為修復費用相較於買賣總價所佔的比例一定比較低，例如一千萬的房子出現漏水，可能只需10萬就可以修復，這時候准許買方解約對賣方來講不一定公平，所以通常會認為不能行使解約權。除非能證明漏水非常嚴重，要修復的費用已經遠遠超過房價，才能行使解約權，但這種情形非常少，幾乎沒有見過。
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因此交屋前如果發現漏水，要趕快通知賣方來處理修補，如果賣方遲遲不處理或明白表示不願修補，這時買方可以自己先請水電師傅估價看看要花多少錢才能修復。
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然後就先把將來需要花費的修補費用從尾款中暫時扣住不給賣方，再把剩下的尾款給賣方，同時告知賣方要行使減少價金的權利。
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但是買方拒絕付尾款的金額不能超過一定的比例，如果超過，法院通常會認為超過的部分，買方拒絕給付沒有理由，賣方可以請求買方給付（通常有漏水房價比沒漏水房價要少5％-10％）。
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在這種情況下，賣方可以因買方未付尾款而解除買賣契約嗎？
答案是不行的，就算發存證信函給買方說要解除，法院也都認為這解除無理由，因為買方拒絕給付尾款是有法律依據的，賣方不能以此為由解約。
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