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2014年9月2日

買房子要注意:土地、建物謄本暗藏的玄機

很多民眾不知道買房子【之前】有好多事情可以【預先】請教律師,尤其現在台灣各地區公所和許多單位都有提供免費法律諮詢,民眾應該要善加利用,可以減少日後爭訟的機會,今天張弘明律師就來帶大家看看買房子基本的注意事項。

一、請仲介去申請簽約當天的謄本
除了看權狀影本以外,你還有權利請仲介出示最新土地及建物登記謄本,謄本上顯示的資訊會比權狀多更多,所以一定要看謄本,而且要看最新的。
尤其是決定購買後,在簽訂買賣契約時,要請仲介去申請簽約當天的謄本,看看內容與當初你看的有無任何變更,以免在等簽約這段時間發生任何變化而不知道(例如新增加抵押權人、或有任何限制處分的登記)。
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二、謄本上應該注意的事項
1. 登記原因
大部分登記原因都是買賣,如果登記原因是拍賣,就表示是透過法拍程序取得的房屋,賣方非常有可能是投資客,因為一般民眾比較少會透過法院拍賣程序去買自己要住的房屋。
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2. 登記原因發生日
這裡通常可以看出賣方是不是投資客,例如你是在民國101年4月1日看房子,而謄本上面記載原因發生日為民國101年2月1日,就表示這間房子賣方在2月1日買下後沒多久就要賣出,通常會這麼短時間內買入賣出,大部分都是投資客手法。不過奢侈稅開徵後,部分來不及在100年6月1日以前脫手的投資客,都會壓二年後再賣出,也就是等102年6月1日以後再賣出,所以你現在看到的房屋,原因發生日期如果是在差不多二年前的,就表示有可能是投資客,而不是自住客。
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不是說投資客的房子就不能買,而是要更仔細小心。因為投資客通常會用很便宜的裝潢把房子布置得美輪美奐,然後把價錢拉高超過區域行情價,買方有時會被炫麗的房屋外表欺騙,忘記去做區域行情的比較,倉促下斡旋金。
而且既然是投資客,就表示他不住那邊,對於這間房屋實際屋況沒有親身經驗,因此更要仔細檢查屋況,通常用越多便宜木作裝潢包附的房屋(例如牆壁用壁紙貼附,或作一些便宜櫥櫃,遮住牆面),越要小心,因為越看不到實際屋況。
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三、所有權人
這裡可以看出房屋真正所有權人是誰,然後看看不動產現況說明書簽名的人是不是所有權人如果不是,就要小心,要檢查有無授權書
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四、抵押權人及擔保債權金額
如果賣方之前有向銀行貸款買房子,就會顯示抵押權人是某某銀行,而從擔保債權金額可以推算出當初賣方可能向銀行借多少錢,例如謄本上記載債權金額是1000萬元,則實際上賣方真正向銀行借款金額是800萬元,因為銀行都會打八折借。這時你就知道當初賣方銀行貸款是800萬元,再以此推算當初賣方購買的房屋總價,這樣就大概可以抓出這間房屋的價值是多少,然後做為你議價的基礎
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五、查看有無限制處分登記
如果有法院的限制處分登記,會顯示在謄本上,這種房屋千萬不要碰,因為通常表示賣方與其他人有法律上糾紛,別人已經聲請法院查封這間房屋,賣方不能隨便買賣過戶這間房屋。
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六、主建物(室內)、附屬建物(陽台、花台、遮雨棚)、共同使用部分登記面積
此部分可以瞭解房屋權狀登記的面積是多少,看看與仲介說的是否相符合。不要去相信仲介說的使用面積,因為使用面積不是法律名詞直接看建物謄本上的登記面積才最實在
仲介說的使用面積通常會包含違(增)建的面積,這種違建面積是沒有合法登記的,不會顯示在謄本上,將來有遭查報拆除的風險。
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那仲介為何要用使用面積這種名詞呢? 因為面積大,聽起來好聽,除以總價後,每坪價格看起來好像比較低,但實際上這裡的坪數有些是將來可能遭查報拆除的,所以最好還是用謄本上登記面積去算每坪價格,才能真正掌握這間房屋價值應該多少。
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七、一定要請仲介提供建物復丈成果圖
因為從這種圖可以看出建物謄本上登記面積如何計算出來,會有詳細列出計算式。通常復丈成果圖的計算式結果會等同於謄本上登記面積,但也有發生過地政機關計算錯誤的情況,例如實際上面積沒有那麼多,卻因為地政機關算錯,導致登記面積大於實際面積。所以一定要自己將地政機關的計算式重新驗算一遍,看看計算結果與地政機關計算的結果一不一樣。

此外,從復丈成果圖也可以看出樓梯間有沒有被畫作屬於主建物的一部份。早期有些建物的樓梯間會被畫入主建物的一部份,但實際上樓梯間就是電梯間的走道,不是室內真正用到的專屬部分,這時就不要輕易被每坪價格多低所欺騙,因為其中包含樓梯間面積

張弘明律師
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