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2014年9月5日

買房子要注意:不動產說明書的奧秘

很多民眾並不知道「不動產說明書」等同於買賣契約的一部分,具有法律效力,內政部也有提供範本參考,本文提醒大家幾個基本注意事項。

一、檢查最下方是否有賣方的簽名
如果沒簽名
要求仲介必須提供一份有賣方簽名的說明書,因為這份說明書將來會等同於買賣契約的一部份,具有法律效力,所以一定要有賣方的簽名。
很多賣方往往想規避責任,不願意事先簽署說明書,想拖到正式簽訂買賣契約時才補簽,但等拖到那時才簽名,怎麼知道當初看的說明書內容與事後有簽名的說明書內容相符合?
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如果買方當初是相信說明書上面的內容才願意購買這間房子,但賣方事後說當初那份說明書沒有他簽名,所以上面記載的不算數,怎麼辦?
因此不動產經紀業管理條例才會規定,賣方在委託仲介銷售時,仲介就必須提供說明書給賣方填寫並簽名。
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如果有簽名
請注意簽名的人是否為賣方本人(比對謄本上所有權人就可以得知)? 如果是賣方本人,就沒有問題。
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但如果是賣方的代理人,則要請仲介出示賣方代理權授權證明文件(例如授權書等),查明代理人是否確實有獲得賣方的授權,以免賣方將來主張沒有授權給代理人,所以代理人的記載對賣方不生效力。
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二、如果有特別在意的事項,請賣方在簽約時能夠在該事項的後面特別再簽名一次
例如特別在乎是不是凶宅,就請賣方在「本建築改良物於賣方產權持有期間是否曾發生凶殺或自殺致死之情事?」的答案後面,再簽名一次。
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用意何在?讓賣方產生一個保證責任,因為曾有法院判決認為賣方特別在某個問題後面再簽名一次,表示買賣雙方對此問題都非常重視,賣方願意再簽名一次,有產生保證沒有瑕疵的法律效果,將來如果是因為買方重大過失沒有發現瑕疵,賣方因為有保證責任,所以還是要負瑕疵擔保責任
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三、如果說明書記載有住戶規約,記得請仲介先提供給你看
如果沒有事先看住戶規約,等買了住進去之後才去看,發現有些約定你無法確實遵守時,將會衍生很多麻煩(例如養寵物問題)。
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四、可事先檢測是否為海砂屋或輻射屋,賣方不得拒絕
海砂屋檢測費用通常在數千元到一萬元之間,視採樣數量多寡而定。輻射屋檢測也在數千元之間。仲介通常都會有配合的檢測廠商,費用會有優惠,但缺點是立場上可能會讓買方不信任,所以建議買方可以自己上網去找檢測公司。

張弘明律師

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