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2014年9月10日

買房子要注意:要約書與斡旋金契約的不同

民眾買房之前常會付給仲介斡旋金,但是反悔不買時,卻往往拿不回來而引發紛爭。不過民眾若是使用「要約書」來向賣方議價,又是另外一種情況,這篇文章就來簡略說明其中的不同。

當你看上某間房屋想要請仲介去跟賣方議價時,請注意:
仲介有義務告訴你可以選擇使用【內政部版本的要約書】或【仲介版本的斡旋金契約】。
如果仲介沒有告訴你有這兩種選擇,那仲介就違反公平交易法,可以向公平交易委員會檢舉。

要約書和斡旋金契約的差別大致如下
※※
選擇使用 要約書的好處在於 不用先付一筆錢給仲介(斡旋金),而是提出要約書的書面,記載你願意購買的價格,再請仲介拿去向賣方議價。
如果是選擇用斡旋金,那就要先付一筆錢斡旋金給仲介( 通常是簽支票),同時簽署斡旋金契約,仲介再幫你去向賣方議價。
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通常買方選擇用要約書,仲介比較不會積極去跟賣方議價,仲介常常會勸買方能先表示購買誠意,也就是勸買方先拿一筆斡旋金出來。
如果你真的很喜歡這間房屋,也很有誠意要議價,選擇 斡旋金契約,仲介會比較積極去議價。不過請注意,錢從口袋拿出後,要再拿回來通常不容易,最常發生的法律糾紛就在於反悔不想買了,斡旋金也拿不回來。
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要下斡旋金以前,請一定要慎重考慮自己願意出的價格,不要太輕率就出了一個高於區域行情的價格。因為一旦賣方同意你出的價格,收下斡旋金後,買賣契約就會成立,這時想反悔不買已經來不及了。
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如果選擇用 要約書,賣方同意買方出價條件後,買賣雙方只是成立一個 預約,預定要簽立買賣契約的本約;如果是選擇用斡旋金契約,賣方同意買方出價條件後,買賣雙方就成立買賣契約,本約就成立了。
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法律效果差別在於如果是 成立預約,將來後悔不想簽立買賣契約的本約,要負違約金責任, 違約金比例通常不高
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如果是成立買賣契約本約,將來後悔不想買了,賣方仍可以依約請求買方要付價金,如果買方不付,賣方甚至有可能以買方違約為由解除買賣契約,並將已收價金沒收做為違約金
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所以選擇要約書時
請記得將【仲介提供的】要約書版本與【內政部公布的】要約書版本做比較,如果仲介的版本與內政部不同,你有權請仲介按照內政部版本修改,因為內政部版本對消費者比較有保障。
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並且要注意
不要急著當場選擇要用要約書或斡旋金契約,買方有權將要約書攜回閱覽三天以上,這是要約書審閱期的規定。
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如果你是第一次購買房屋,請不要迫於仲介壓力去簽署放棄審閱期的條款,應該把要約書帶回,仔細研究其中的內容是否與內政部版本有所不同,並且協尋相關的法律諮詢或有購屋經驗的前輩,才能避免事後的訴訟紛爭。

如果仲介當初沒有給你三天以上審閱期,更可以主張仲介違反誠信原則,依消保法規定主張要約書無效。

張弘明律師

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